Stefan Selden: Wohnen und der Weg des Geldes

00:00:00: Herzlich willkommen, liebe Hörerinnen und Hörern von Forerunners Network.

00:00:05: In dem Fall auch liebe Seeherinnen und Seeherl weil wir machen einen Videocast.

00:00:09: Sie werden gleich sehen der Mann hat ein richtiges Fernsehgesicht Und deswegen haben wir ihn zu uns eingeladen.

00:00:17: Nein nicht Deswegen.

00:00:18: er ist ein Riesenfachmann in mehreren Bereichen des Lebens.

00:00:22: Er kommt von der Finanz Hat schon mehrere Podcasts bei uns aufgenommen.

00:00:27: Ich begrüße dich ganz ehrlich Ganz herrlich

00:00:31: begrüßt,

00:00:32: ganz herrlichen und ehrfürchtig.

00:00:34: Hallo Stefan Selten.

00:00:36: Hallo Christoph danke für die Einladung!

00:00:38: Für die die noch keinen Podcast mit dir gehört haben da sind wahrscheinlich drei vier Menschen in Österreich aber genau für die wer bist du?

00:00:47: was tust du?

00:00:49: Ja also ich bin aus Wien habe zwei Kinder war ein paar mal Bankvorstand

00:00:56: Okay, und wir wollen heute über Wohnen- und Lebenssprechen.

00:01:02: Der Vorschlag kam eigentlich von dir?

00:01:06: Woraus ist der Erwachsen?

00:01:08: In Banken hat man immer viel mit Wohnen und mit Finanzieren zu tun.

00:01:13: Die meisten Bankenkrisen kommen auch daher Und man liest halt Zeitung und bekommt mit, dass irgendwie die Mieten sehr hoch sind.

00:01:20: Ich habe mich mit dem Thema jetzt recht viel auseinandergesetzt von mehreren Seiten – Finanzionsseite aber auch aus der politischen Richtung.

00:01:27: Was könnte helfen, mich mit mehr Leuten unterhalten?

00:01:29: Und ich glaube, ich kann wahnsinnig bahnbrechenden Senf dazugeben!

00:01:33: Ja, unter anderem können Sie Stefan Selten auch in einem unserer Stadtlaborerin der Staffel einsehen.

00:01:40: Da geht es um die Kreislaufwirtschaft in Wien.

00:01:42: da geht es auch um das Thema Erneuerung.

00:01:45: Das werden wir im zweiten Teil ansprechen.

00:01:49: heute geht's wirklich ums Geld einmal um den großen Zusammenhang zwischen Leben und Wohnen.

00:01:55: Und wir wissen viele Menschen rechnen ihr Monatsbudget, ihr Lebensbudget?

00:02:01: Ihr Familienbudget so aus.

00:02:03: Was kostet mich das Wohnen und was kostet sich der Rest?

00:02:08: Ist es schon immer so gewesen oder ist es jetzt so in den letzten Jahrzehnten wo Wohnen eindeutig teurer wurde entstanden?

00:02:18: Doch ich glaube das war immer so und ich glaube früher gab sie damals mal Pi-Regel ein Drittel des verfügbaren Einkommens ist ungefähr irgendwie wohnend.

00:02:26: Das ist auch etwas das als irgendwie tragbar gilt.

00:02:29: und jetzt glaube ich geht es so oder weiß ich ist das bei vielen Familien so, dass sie mit den gestiegenen Mieten und vor allem die, die jetzt nicht keine Miet-, keine Wohnung noch haben sondern eine Suche sich's mit dem Drittel nicht mehr ausgeht.

00:02:41: Was schon ein großes Problem für eine Gesellschaft ist und am Ende natürlich auch für einen Immobilienmarkt wenn ich dann Nachfrageangeburtsprobleme habe.

00:02:49: also ich glaub' es war immer ein Thema, Wohnen war immer größerbrocken.

00:02:53: Jetzt ganz Konfrontativ oder Sensationslüstern gesprochen ist da die Gier der Erbauer, der Vermieter dran schuld.

00:03:05: Oder sind das weltweite Zusammenhängig, kann man erinnern?

00:03:11: Während Corona ist irgendwo ein Schiff stecken geblieben, die Evergrande und dann sind die Baumarktpreise auf einmal ganz absurd!

00:03:21: explodiert.

00:03:22: oder die Baustoffpreise.

00:03:27: Hier vor Ort werden die Wohnungspreise wahrscheinlich nicht entschieden.

00:03:32: Schon noch ein bisschen, also Baukosten ist ein Thema das... bis von gewissen Grad weltweite Themen sind, da spielt natürlich Energie eine Rolle.

00:03:40: Da spielen Zulieferer eine Rolle, Energie ist ein ganz großes Thema bei Baukosten weil die Herstellung von Ziel oder ähnliches einfach auch viel kostet.

00:03:49: also die Baukosten das ist etwas als ein Durchläufer quasi im Bahn wenn es teurer wird dann wird am Ende des Endprodukt auch teurer.

00:03:56: Also das ist sicher ein Treiber aber der Haupttreiber aus meiner Sicht viel weniger das, sondern viel stärker.

00:04:04: Nämlich was sich ganz stark nach oben entwickelt sind die Grundstückspreise und die treiben ganz stark die Mietpreise am Ende.

00:04:11: Und das ist eine Sache die man schon auch anders regeln kann.

00:04:14: also da kann man lokal auch anders machen, da kann Politik auch einen Unterschied machen.

00:04:19: Lokale Politik bei Energiewirtschaft deutlich schwieriger oder bei Energiepreisen?

00:04:23: Bleiben wir bei Grundstückpreisen.

00:04:25: ich frage jetzt einfach ganz warum sind sie so gestiegen?

00:04:29: Also es natürlich.

00:04:30: Wenn ich ein Grundstück besitze, dann ist es natürlich in meinem Interesse das ich's dauerhaft verkaufe.

00:04:35: Ist auch sehr menschlich.

00:04:35: wenn ich einen Grundstuck kaufe will ichs auch darüber wieder verkaufen.

00:04:38: aber was treibt Grundstückspreise vor allem Ballungsräumen?

00:04:42: also wir reden jetzt fangen mit Wien an und da muss man verstehen wie werden Grundstücke im Verkauf da, wo ich Baugrundstücke habe.

00:04:52: Wie werden die gerechnet?

00:04:53: Wenn du mehr laubst, will ich das mal so ein bisschen versuchen und dazu legen, dann versteht man zusammen ganz gut.

00:04:58: also da gibt es sogenannte Residualwertberechnung.

00:05:01: Ich überlege mir auf einer leeren Liegenschaft irgendwo in Aspern, überlege ich mir als Käufer wie viel kann ich mit dem Ding verdienen, wieviel hab' ich kosten, wieviele will ich selbst damit auch noch als Marsch machen?

00:05:14: Und dann kann ich überlegen was ist der Rest des Grundstücks?

00:05:18: Da ist ein Treiber natürlich okay, wie viel muss ich an Baukosten investieren?

00:05:23: Wieviel will ich dann quasi als Marsch haben?

00:05:25: und da überlege ich mir und da kommen jetzt die Mieten als Treiber oder der Baugrund als Treibere hinein.

00:05:30: Wenn ich mit dem... Nehmen wir ein Beispiel!

00:05:32: Ich baue in einem Projekt mit fünfzig Wohnungen ja und nehme während ich kann mit den fünfzig wohnung ich vermied jede Wohnung um zwei tausend euro.

00:05:40: Dann verdiene ich im jahr mit denen eins Komma zwei Millionen Euro.

00:05:43: Dann haben wir noch irgendwie neben Kosten.

00:05:44: Bleiben wir einfach so bei den eine Million und zwei oder einen Millionen Euro?

00:05:47: Nicht

00:05:48: nehme ein, verdiene ich.

00:05:49: völlig recht!

00:05:49: Das ist ein Umsatz.

00:05:51: Aber sagen wir okay das ist schon nach Kosten.

00:05:52: also wenn ich das ganze mal gebaut habe kann ich pro Jahr damit eine Million Eins Komma Zwei Millionen Euro Umsatz machen und dann wird es meistens mit einem gewissen, mit einer Rendit gerechnet.

00:06:05: Man sagt okay das ist ja etwas was dann sehr lange steht für ein Investor interessant?

00:06:10: Was ist so?

00:06:11: was wenn es steht Wert?

00:06:12: Wenn ich eine Rendite von irgendwie fünf Prozent will, ist das wahrscheinlich Wert zwanzig vierundzwanzig neun Euro, wenn's fertig steht und wenn ich jetzt sage ok ich kann irgendwann einmal dieses Ding hat er mal einen Wert von zwanzi-vierundzwenzig neuneuro.

00:06:25: und jetzt sage ich ok und ich habe Baukosten davon zehn und dann will ich nach zwei Millionen verdienen, wie auch immer.

00:06:31: Dann bleiben am Ende fünf, sechs, sieben, acht, neun bis zu zehn Millionen Euro übrig die ich fürs Grundstück zahlen kann weil ich mit diesem Grundstücks so viel verdienen kann.

00:06:40: Wenn jetzt die Mieten nur die Hälfte sind von dem Ich also nicht eine Million im Jahr damit verdiene sondern nur fünfhunderttausend Euro Der Rest bleibt ja gleich Baukosten.

00:06:49: Ich will auch meine im Schnitt wollen die Developer meistens fünfzehn bis zwanzig Prozent verdienen Dann bleibt für das Grundstücken halt nur mehr drei vier Millionen Euro über.

00:06:56: Das heißt wenn die Grundstücke teurer werden dann muss ich eine höhere Mitte verlangen, sonst rechnet sich nicht.

00:07:01: Und umgekehrt ist es auch so.

00:07:03: wenn die Mieten quasi nach oben unbeschränkt steigen können werden automatisch die Grundstücke viel teurer.

00:07:09: aber wenn ich am Ende zwanzig Euro, fünfundzwanzig oder dreißig Euro einen Quadratmeter verrechnen kann da keine Grenzen habe und natürlich auch den Markt dafür finde bin ich bereit fast unendlich für ein Grundstück zu zahlen.

00:07:20: und das nutzt eigentlich also.

00:07:22: die Developer haben gar nicht so viel davon weil ihre Marges schon ein bisschen besser.

00:07:26: die Baukosten sind wie sie.

00:07:27: Die Mieter zahlen viel mehr und die Grundstückseigentümer verdienen deutlich besser, weil die Werte der Grundstücke höher sind.

00:07:34: Aber eigentlich geht es ganz stark um den Wert, um den Preis der Grundstycke.

00:07:38: Das treibt ganz stark die Mieten.

00:07:40: Wer legt den Quadratmeterpreis fest am Markt?

00:07:45: In Wien ist das natürlich in vielen Städten eine Mischung.

00:07:49: Es gibt drei Arten von Wohnbau im Wesentlichen, es gibt den völlig frei finanzierten.

00:07:53: Dann gibt es den Geförderten, wo ich gewisse Grenzen habe und die Genossenschaften.

00:07:58: Also irgendwie alle, die gemeinnützige Wohnbaubadriger sind, die keine Gewinne machen dürfen.

00:08:03: Die und die geförderte haben gewisse Deckel.

00:08:06: Freiefinanziert ist ganz frei, da legt's freier der Markt fest bei den Gemeinnützingen und bei den Geförderten.

00:08:12: Gibt's Deckel, die vorgegeben sind?

00:08:13: Und dann gibt sie klassischen Gemeindewohnungen und den Altbau, wo ihr so harte Mietpreisdeckel habt zum Beispiel in Wien.

00:08:21: In Wien gibts quasi drei verschiedene Arten wieder preisentsteht.

00:08:25: Aber im Freifinanzierten legt es Rändermarkt fest.

00:08:30: Weil ich da ein paar so Fälle kenne, Altbau mit Preisteckel, hämmt das dann manchmal auch die Revitalisierung weil da werden wir jetzt nicht von Genossenschaft gehen, das sind ja meistens die altbauten Priathäuser.

00:08:46: Das sind oft also in Wien Sokundezeithäuser und ähnliches ganz oft.

00:08:50: Ich glaube schon, das ist ein Thema.

00:08:51: Es führt fast noch sehr viel weiter.

00:08:54: aber ich glaube es ist ein Problem wenn ich investiere in ein Haus und ich kann als Eigentümer überhaupt nichts draufschlagen, Betriebskosten nicht oder... Mietkosten nicht.

00:09:04: Das ist glaube ich ein Thema, wo man sich was überlegen muss.

00:09:07: in Deutschland gibt es so einen Modernisierungszuschlag.

00:09:10: das sage ich okay wenn du eine neue Heizung einbaust oder wenn du irgendwelche Verbesserungen machst kannst du Betriebskosten erhöhen.

00:09:18: Muss aber sehr aufpassen weil damit wird auch durchaus viel Schindluder getrieben.

00:09:21: also es gibt dann in Berlin zum Beispiel auch Wohnungen da gibt's ja einen harten Deckel.

00:09:26: um das zu umgehen vermieten die Leute die Wohnung dann halt legal und diesen Deckel Küche ums Doppelte vom gesamten Mietpreis dazu.

00:09:34: Also man muss immer schauen, dass man nicht zu viele Schlupflöcher lässt.

00:09:37: aber es ist sicher ein Thema wenn alles hart geteckelt ist.

00:09:40: wie kann ich sicherstellen das die Leute trotzdem noch irgendwo in Stand halten, in Stand setzen?

00:09:44: Das ist schon ein Thema.

00:09:46: Begeben wir uns wieder auf die Seite der Betroffenen jetzt weg von den Entwicklern und von den Haltern dieser Projekte sondern zur Einzelperson, zur Privatperson.

00:09:58: Da gibt es so ein klassisches, kurzes Wort.

00:10:01: Mieten oder kaufen – deine Einstellung dazu?

00:10:07: Man kann nicht sagen was besser ist weil das hängt davon ab was ich für Voraussetzungen habe.

00:10:13: Wenn ich die Möglichkeiten habe zu kaufen, und ich komme gleich dazu was das heißt.

00:10:17: Was die Möglichkeiten sind dann hilft mir natürlich kaufen sehr stark weil ich bin nicht mehr abhängig von diesen Volatilitäten.

00:10:24: Ich hab keinen Vermieter der in einem befristeten Vertrag geben kann oder ähnliches.

00:10:29: Also das hat den Vorteil aber nur dann wenn ich die Möglichkeit habe.

00:10:33: was sind die Möglichkeiten?

00:10:35: In Summe Geld kostet auch Geld Und wenn ich es wie nicht leisten kann was die wenigsten können meine Wohnung einfach mit meinem Vermögen zu kaufen.

00:10:42: Ich brauche einen Kredit und wenn der Kredit mich so viel Geld kostet, dass eigentlich die Zinsen teurer sind das die Miete kann es finanziell schlauer sein in der Miete zu bleiben aber bei den meisten Fällen ist ja so die Leute die sichs finanzieren und leisten können versuchen ins Eigentum zu kommen.

00:10:59: da brauch ich aber Eigenkapital.

00:11:01: Das ist ein ganz großes Thema das vier leute nicht zum notwendigen Maße haben.

00:11:05: Und bei den Zinsn die jetzt eben eher so Richtung dreieinhalb vier fünf Prozent im Jahr sind Die muss ich mir auch noch leisten können und nur dann kann ich es mal aussuchen, ob ich Miet oder Kaffee das heißt.

00:11:17: Und da kommen wir zu einem Kernpunkt.

00:11:19: Es ist halt eine Wohnung Ist kein freies Gut weil wenn man sagt okay das ist irgendeinem Konsumenten halt zu teuer Dann kauft er sich Hausnummer kein ganz neues iPhone sondern ein billigeres Handy.

00:11:30: Aber Wohnen muss man irgendwo.

00:11:32: Wenn man sich keinen Eigentum leisten kann ist man abhängig vom Mietmarkt.

00:11:36: Deswegen ist ja auch politisch so heiß.

00:11:38: Das ist schon sehr wichtig, kostet eine Wohnung für eine vierköpfige Familie in Wien ein Tausend Vierhundert Euro oder drei tausend Fünfhunderte Euro.

00:11:45: Das macht natürlich einen ganz relevanten Unterschied.

00:11:48: und eine Frage zu beantworten wenn ich mir Kauf leisten kann würde ich zum Kauf raten aber wenn ich kein Eigenkapital habe um mich mit den Zinsen eigentlich da stehst dann würde ich den Leuten eher raten eine Miete zu bleiben weil die Gefahr dass man an der Schultenfalle dappt halt sonst recht hoch ist beziehungsweise ich kriege den Kredit wahrscheinlich gar nicht, also die Frage stellt sich gar nicht.

00:12:07: Das Wort ein ehemaliger Banker und das Wort Zinsen, das ist ja oft die unerfreuliche Überraschung für auch Menschen wie mich.

00:12:17: Die heißt so, es kostet zu viel.

00:12:20: Zinsens denke eigentlich darüber nach weil ich bin schlechter im Kopf rechnen.

00:12:24: auf einmal passiert eine Zinssteigerung weltweit und ich schau blöd in diese Falle tappen viele oder?

00:12:31: Es war in Österreich sehr üblich, dass man so genannte Variable-Kredite hatte.

00:12:35: Wo sich das immer mit den Zinsen wie sie die Notenbanken festlegen und sie dann durch den Markt durchlaufen quasi... Also ich habe einen Kredit und jetzt erst letzte Woche hat die Notendbank um twentyfünf Basispunkte aus dem Nullkommunzonechprozent erhöht.

00:12:50: Steigen meine Kreditkosten um nullfünfundsonech Prozent.

00:12:53: die Zinsn im Jahr darauf?

00:12:55: Und da ist natürlich schon etwas, war zwar üblich, hat auch einen gewissen Reiz.

00:13:00: Wenn es nach unten geht aber es hat halt ein hohes Risiko wenn es nach oben geht, war in Österreich der übliche Fall.

00:13:06: jetzt vor allem noch die Zinsen sich so bewegt haben viele schon auch Fixzinse.

00:13:10: wo du heute dieses Thema nicht hast da sagst du okay drei prozent oder dreieinhalb Prozent über die ganze Laufzeit ärgerst du dich wenn die zinsen der niedriger sind und freust dich wenn sie höher sind.

00:13:20: aber du kannst jedenfalls ruhig schlafen.

00:13:22: In der Zeit wo ich für diese Situation stand war sehr interessant das Thema oder modern.

00:13:31: Interessant, was dann am Schluss eigentlich nicht, sondern eher uninteressant ist, den er fremd wäre aufs Kredite, nämlich zuerst die Yen-Kredite.

00:13:39: Dann kam Yen und Krone?

00:13:40: Nein nein, es kam Yeng glaube ich noch früher bin älter als

00:13:44: du.

00:13:45: Ich glaub sie trotzdem nicht.

00:13:46: Na gut!

00:13:48: Es haben die Fraalberger erfunden, die in der Schweiz gearbeitet haben und gesagt haben wir gerne für Schweizer Einkommen.

00:13:53: Das sind glaube ich, dass die Schweizer fragen zuerst.

00:13:55: Bis zum nächsten

00:13:56: Mal können wir es nachgucken?

00:13:57: Wir werden das nachgubeln...und nicht kain!

00:14:02: Wir schauen ihn.

00:14:03: Wikipedial okay?

00:14:05: Und das glauben

00:14:06: wir.

00:14:07: Na gut aber bleiben wir dabei bei den Fremdwährungskritiken.

00:14:10: gibt's diese Varianten heute noch?

00:14:12: Spielt ihr noch eine Rolle?

00:14:14: Bei einzelnen Anschaffungen nicht mehr.

00:14:17: Man muss auch sagen, das hat ein paar Jahre gut funktioniert.

00:14:20: Es ist aber auch mehr Glück, dass es funktioniert.

00:14:22: Das war eine Spekulation de facto auf die Währung weil die Schweizer Franken hatten traditionell einen sehr stabilen Wechselkurs mit dem Euro und hatten immer niedrigere Zinsen.

00:14:33: Da war es reizvoll zu sagen na gut dann gehen wir in den Schweizer Frankenthal weniger Zinsn.

00:14:37: jetzt hat der Schweizer Franklin sich aber zum Euro fast verdoppelt.

00:14:40: Das heißt für viele hat sich der Kreditbetrag über diese zwanzig Jahre nicht verdoppelt, aber die haben bei sich fünfzig-sechzig Prozent mehr zurückzahlen müssen.

00:14:48: Yen hat überhaupt mit Österreich gar nichts zu tun.

00:14:50: das heißt es ist einfach wenn ich Glück habe oder kann ich Pferdewert nachgehen?

00:14:53: Wenn ich Glück hab geht's gut aus und wenn es schlecht läuft und der Yen sich falsch entwickelt bin ich irgendwo da deb.

00:15:01: Deswegen haben die Bank damit auch aufgehört und ganz stark auch weil es einen hohen Druck vom Regulator gab weil er gesagt hat okay ihr könnt seinen Privatkunden so ein komplexes Risiko eigentlich nicht umhängen Und das glaube ich auch.

00:15:13: Ich glaube, man sollte dann lieber... Vielleicht zahlt man da nochmal über eine gewisse Zeit mehr als im Schweizer Franken, aber man hat dieses absurde Risiko nicht, dass er einen finanziell umbringen kann.

00:15:22: Also es ist jedenfalls schlauer, würde ich sagen, im Eurer zu sein und man wird jetzt auch gar keinen Freund-Wehrerskredit bekommen.

00:15:29: Ich meine, was ist Ihrer Sinne gleich mit dir?

00:15:31: Ihr wisst, ich bin ein relativ voller Moderator.

00:15:35: Vorher war mittenversus kaufen und jetzt werfe ich dir wieder zwei so Dinge hin nämlich Altbau versus Neubau,

00:15:44: Sicht

00:15:45: der Käuferin.

00:15:47: Sicht der Gemeinde, der Entwickler.

00:15:52: Was würdest du jetzt aus der aktuellen Situation?

00:15:57: ...eher Altbauten aufwerten, Leerstände gibt es genug, das wirst du noch erwähnen.

00:16:04: oder Neubahn also Grüne Wiese verpflastern und bei Neubauten Reden wir von weiteren Einfamilien-Siedlungen, oder reden wir vom verdichteten

00:16:19: Hochbau?

00:16:21: Ökologischer Sicht sicher einen verdichtierten Hochbau.

00:16:24: Da musst du aber was finden, dass die Leute natürlich mögen.

00:16:26: Aber um da ein bisschen auszuholen Ich glaube und das ist eine Sache die natürlich wenn du da die Immobilienwirtschaft fragst Oder einen Grundstücksbesitzer oder einen Mieter wirst du drei verschiedene Antworten kriegen.

00:16:38: Und deswegen glaube ich es ist eine gesellschaftliche Frage wo man sich überlegen muss Was ist das Schützenswertere und das Wesentlichere Gut?

00:16:45: Und ich glaube, dass es ganz wichtig ist für eine Gesellschaft, dass die Leute zu sinnvollen Preisen mieten können.

00:16:50: Also wir als Gesellschaft müssen einen Weg finden, daß es leistbares Wohnen gibt!

00:16:54: Und es gibt zum Beispiel oft das Thema man sagt Es muss einfach mehr gebaut werden.

00:16:59: dann geht's ja alles aus weil natürlich um noch deine Freiheit kurz zu beantworten wird wieder ein Mieter lieber in einem vor allem schöner renovierten Altbau sein wo er eine gedeckelte Miete hat sechs, sieben Euro Grund hat plus gewisse Aufschläge und damit zwölf, dreizehn Euro mieten kann versus Neubau der zwei Schöne ist aber auf dem Jahr zweieinzig kostet.

00:17:20: Das Thema ist natürlich dass dann viele von den Eigentümern sagen Sie haben keine Lust um diesen Preis zu vermieten.

00:17:27: Und warum können Sie das?

00:17:28: Weil Sie ausweichen können.

00:17:29: andere Bereiche.

00:17:30: und und also das Problem mit den Leerständen oft wenn ich einen und da gibt es natürlich auch Spekulation Ich kaufe ein Zinshaus.

00:17:38: Und dann nervt es mich eigentlich, dass ich die ganzen Mieter drin hab mit den Mindestmitzins.

00:17:42: Warum?

00:17:43: Weil's einen ganz guten Verkaufsmarkt gibt der eigentlich deutlich mehr hergibt.

00:17:47: also Die Altbauten kosten fast nicht weniger als Neubauten das weiß jeder von uns glaube Ich.

00:17:52: wenn ich einen schönen Altbau habe irgendwo innerhalb des Gürtels Dann kostet mich da gerne sechs, sieben, acht tausend Euro.

00:17:57: Ähnlich wie Neubauden kann auch mehr ist das sein.

00:18:00: Aber ich kann ein Neubau sehr gut vermieten Ein Altbau aus der Sicht des Vermieters Sehr schlecht vermitteln.

00:18:05: jetzt versuchen die Vermieter zum Teil das leer stehen zu lassen, damit sie keine Mieter haben.

00:18:10: Sondern versuchen das zu verkaufen weil sie da mit mehr kriegen was irgendwo menschlich ist aber sind natürlich eine schlechte Entwicklung weil damit wird der Markt billige Mietwohnungen entzogen geht auch an die Idee vorbei und auf der anderen Seite wird aber gebaut.

00:18:22: Die Grundstückspreise sind aber so hoch dass die Leute dann Mieten verlangen müssen, um dort Mieter drin zu haben.

00:18:30: Und dann kommt noch Airbnb dazu das auch dem Mietmarkt sehr viel günstige Wohnungen entzieht.

00:18:35: Die Gemeinnützigen können sich momentan keine Grundstücke leisten weil sie zu teuer sind.

00:18:39: also es gibt in Wien genug Wohnungen aber es gibt zu wenig leistbares Wohnen und das ist glaube ich ein ganz entscheidender Faktor wie man das zusammenbringt, ohne dass die eine Seite sagt okay der Kommunismus bricht aus und die andere Seite sagt ok ich werde hier quasi von Immobilien heimgeschröpft.

00:18:57: Und da gibt es glaube ich Wege wo man Hebel setzen kann.

00:19:01: Ein riesiger Grundstück eigentlich immer in Österreich ist der ÖBB entlang ihrer Flächen, die sie oft dann eben nicht mehr braucht.

00:19:10: bei Spiel XIV Bezirk war jetzt ein neuer Bildungskampus auf einem ÖBB.

00:19:16: Ja genau, Westbahn areal.

00:19:19: Aber es gibt auch wunderbare Beispiele Nordbahnhof, Nordwestbahnhof in Wien und das ganze gibt's in Frankfurt diese Bahnhofsprojekte, das ganze gibts in Linzer.

00:19:32: Und jetzt so eine theoretische Frage.

00:19:35: Man kann ja der ÖBB nicht vorschreiben um bei den Grundstückspreisen zu bleiben Ihr müsst jetzt ein Gemeinnütziger verkaufen oder die Gemeinden

00:19:44: Wer als ÖBB sich sogar schwirke, wird sich wieder aufregen.

00:19:46: Die ÖBB, da wird jeder wollen, dass die ÖBB das maximiert und machen ja hier relevant Verlust.

00:19:53: was anderes Thema infrastrukturmäßig auch sehr sicher wichtig ist.

00:19:57: aber niemand wird akzeptieren, dass der ÖBB irgendwie ihm das schenkt und damit ein günstiges Wohnen kommt.

00:20:01: Und der ÖBV-Vorstand kann es gar nicht!

00:20:04: Das kannst du nur über Widmungen, über Mietrechtsgesetz, aber das muss im Ende in einer Widmungslogik... Stadt und zum Teil Bund über Gesetzgebung regeln.

00:20:17: Man kann nicht der ÖBB sagen, du musst eine Gemeinnützige verkaufen.

00:20:19: Aber man könnte

00:20:20: z.B.,

00:20:21: ist ein spannendes Thema ... Bleiben wir aber genau diesen Beispiel!

00:20:24: Wer wird jetzt die Gründe kaufen von der ÖB?

00:20:27: Da wird die Staatssicherheit sagen, Du musst zwanzig Prozent zu Teiles wohnen haben oder fünfzehn Prozent.

00:20:31: Das ist üblich.

00:20:32: Irgendso was wird in der Widmung drin sein.

00:20:34: Aber achtzig, fünfundachtzig Prozent Westbahnhof gute Lage da gibt es auch viel recht gentrifiziert also Gegenden, die schon sehr aufgeweitet sind.

00:20:42: Du bist gleich bei der U-Trei.

00:20:46: Ja, Sonnenwenzviertel statt den Pfiffen.

00:20:49: Und das Westbahnvierteln ist im Fünften?

00:20:51: Ah!

00:20:52: Das ist ja beim Westbahnhof... Ja,

00:20:54: Hauptbahnhof, Westbahnhofschwerer Fehler.

00:20:56: Sonnenwendviertels steht ja fertig, wunderbares Beispiel.

00:21:01: und Westbahn Hof ist noch Park oder nicht?

00:21:05: Genau, ein bisschen Park wird es werden aber ein bisschen begründete ich glaube ich.

00:21:10: Da ist und da glaube ich, dass man da radikaler sein sollte.

00:21:15: Und man hatte meiner Meinung zwei Möglichkeit um die Mieten deutlich zu senken.

00:21:18: Wenn man jetzt sagt – und dem hänge ich jedenfalls an – es soll nicht werden wie in Paris, London oder auch Berlin.

00:21:25: Das ist ja okay am Ende.

00:21:27: Da haben sich zwar einige Leute die Kolonaisen verdient, die heute zum richtigen Zeit bei das richtige Grundstück gekauft haben und dann ist es durch die Decke gegangen aber ich glaub' ,dass der Wert dort eher dort sein sollte, dass ich dort Wohnen hinbekomme das für Leute sinnvoll leistbar ist.

00:21:41: Trotzdem brauchen natürlich Bauträger, die das bauen können.

00:21:44: Gemeindebau ist eins, das macht die Stadt aber es sollten gemeinnützige mögliche bauen können und es sollte noch bewahrter bauen können.

00:21:51: Aber ich glaube man muss Wege finden dass das zu sinnvollen Mieten passiert.

00:21:54: Und wenn ich jetzt das nach heutigem Standard den ganzen Westbahnhof oder nicht westbahnhof sondern dieses westbaren Areal als Beispiel verkaufe Dann werden die Grundstückspreise so hoch sein weil in Wien die Grundstudie einfach hoch sind.

00:22:06: Weil wenn ich dort sage okay zwanzig Prozent ist sozialer Wohnbau, da muss ich irgendwer gefördert ist oder was auch immer.

00:22:12: Da habe ich Mietpreistek.

00:22:13: Aber für die Achtzig Prozent kommen wir wieder zu meiner alten Rechnung kann nicht verlangen Richtung zwanzig, fünfundzwanzig Euro vielleicht manche Wohnungen nur achtzehn.

00:22:21: das heißt ich kann es einfach verdienen und das kann jetzt einen guten Preis verkaufen.

00:22:25: also bin ich bereit viel fürs Grundstück zu zahlen.

00:22:28: und wenn ich sage okay ich zahl'n nicht soviel wird wer anderer kommen der sagt okay er zahlt viel fürs grundstück wird der ÖBB recht sein.

00:22:34: aber dann werden dort Wohnungen gebaut werden diese ja teuer sein müssen.

00:22:38: weil wenn jemand das Grundstück gekauft hat um einen teuren Quadratmeter Preis, muss er teuer.

00:22:43: Vermieten hat gar keine andere Option.

00:22:46: Wenn ich jetzt als Staat sagen würde es gibt eine Mietpreisdeckel wo ich natürlich diskutieren muss.

00:22:51: wie führe ich das ein?

00:22:52: Das kann ich von heute auf morgen machen.

00:22:53: aber wenn es eine Grenze gäbe für alle Wohnungen oder alle neu gebauten Wohnungen nach einer gewissen Zeit Ich kann dort nicht mehr als fünfzehn Euro verlangen dann plötzlich sinken die Grundstückspreise, weil einfach niemand sich das mehr leisten könnte.

00:23:07: Es gäbe keiner mehr, dass es das Grundstück so teuer kauft.

00:23:10: Was würde dann passieren?

00:23:11: Erstens, die Bauträger müssten weniger investieren in das Grundstud, könnten dementsprechend am Ende weniger Miete verlangen, weil sie sich trotzdem rechnet und die Gemeinnützigen die den großen Vorteil haben, dass sie überhaupt non-profit sind.

00:23:25: Das heißt, die bauen einfach nur und vermieten dann, könnten bei der Grundschule kaufen was Sie momentan nicht können weil die Grundstückspreise für die zu teuer sind.

00:23:32: Deswegen fehlen in Wien sechzig-siebzigtausend Euro gemeinnützige Wohnungen, weil einfach in den letzten zehn, fünfzehn Jahren kaum welche gebaut wurden, weil die kein Geld hatten um das zu kaufen.

00:23:42: Das heisst wenn ich es schaffe, die Grundstrückspreis nach unten zu bringen, dann kann ich trotzdem diese Serial bebauern werde dort aber sehr viel einen durchmischteren Wohnraum haben.

00:23:53: Da wird es ein paar Penthäuser geben, die sehr teuer und gut verkauft werden können, da werde ich aber mehr leistbare Wohnungen haben was ich glaube eine Durchmischung in einer Stadt halt wichtig ist für das Zusammenleben.

00:24:06: Du bist ja jetzt aus den Bankenwesen ausgeschieden und bis jetzt sitzt der Saals Unternehmensberater oder einfach als Vorranner Stefan und sprichst dich für eine Mitpresteckel aus.

00:24:21: herrscht da in deiner alten Branche Verständnis dafür?

00:24:26: Das ist etwas, womit man – und das ist auch ein sehr ideologisch aufgeladener Begriff.

00:24:31: Da wird man ganz schnell auch in eine Ecke gestellt, dass man völlig den Markt umbringen will.

00:24:36: Und man muss es auch gut überlegen.

00:24:38: Also ich verstehe die Argumente aus einer Vertrauenschutz.

00:24:41: wenn ich jetzt vorgestern einen Grundstück gekauft habe oder vorgester im Projekt gemacht dann kann ich nicht akzeptieren, dass morgen der Gesetzgeber es hat.

00:24:49: Ich entwertete das weil ich jetzt eine Mitbresteckle einführe.

00:24:52: Ich glaube aber wenn man das auf zwanzig fünf und zwanziger Jahre machen würde könnte man sowas schon machen ob Vergeben ist.

00:24:57: natürlich die die gerade frisch gekauft haben oder die die Grundstücke erben werden sich ärgern Aber dafür wären die Mieten irgendwo niedriger.

00:25:04: Ich glaub das ist schon ein Gut was wichtig ist.

00:25:06: also in meiner Branche würden wir da wenig Freunde finden.

00:25:08: Ich Glaube aber dass wenn man sich durchdenkt für dieses auch nicht so schlecht wird.

00:25:12: dieser Wettbewerb um das immer teure Grundstück führt nicht dazu, dass wir die Besten kaufen.

00:25:18: Da haben jetzt ein paar Beispiele – ich will keine Namen nennen, aber jeder von uns hat ein paar Immobilien-Developer im Kopf, die in den letzten Jahren weitergegangen sind.

00:25:25: Die haben halt noch einmal eins drauf gesetzt!

00:25:27: Das ist nicht so, dass die Beste dann immer gewinnen, sondern ich glaube auch, dass man dadurch wieder zurückkehme zu einem Markt, wo die Profis wieder ein stärkeres Wert hier mitzureden haben.

00:25:39: Man kann es auch anders machen und statt Mitpreisteckel könnte man sagen Alle neuen Grundstücke, alle neuen Widmungen müssen gemeinnützig sein.

00:25:48: Dann sage ich okay in dem bestehenden bleibt es wie sie ist das wird keine Rechte eingegriffen.

00:25:52: aber alles was neu also ob das jetzt Aspangröne sind oder das Westbarnareal das bisher als Verkehrsfläche gewidmet ist wird jetzt auf Wohnen umgewitmet.

00:26:01: dass die Staat nicht sagt zwanzig Prozent gemein nützig sondern hundert oder neunzig.

00:26:06: Und das kann man dann auch wieder auflocken nach einer gewissen Zeit, aber dadurch kann ich in Gegenden wo ich neue Widme schaue und dort quasi Gemeinnütziger zum Zug kommen.

00:26:15: Das wird trotzdem den Mietenmarkt deckeln weil dann kann jemand anderer nicht mehr um dreißig Euro oder fünfundzwanzig oder zwanzig Euro vermieten wenn direkt daneben ein gemeinnützer um zwölf anbietet.

00:26:26: Das heißt, es wird auch den Markt nach unten ziehen und das glaube ich ist das Ziel man sollte.

00:26:31: Wohnbauporträger sollten natürlich weiter leben.

00:26:33: Es sollten auch Developers weiterleben aber die Grundstücksspekulation glaube ich hat volkswirtschaftlich wenig mehr wert.

00:26:39: Die würde ich versuchen abzudrehen.

00:26:41: Ein wunderbarer Schlusssatz denn wahrscheinlich alle sehrinnen und sehr höhereinnen und höheren egal in welcher Einkommensklasse unterschreiben.

00:26:53: Ich freue mich lieber Stefan schon auf den Teil zwei, weil da geht es dann Richtung Innovation und Wohnen morgen!

00:27:00: Danke vielmals.